Kann die Politik die Wohnungsmisere 2023 lösen?

Ein Kommentar von Theodor J. Tantzen

Das vergangene Jahr war in vielerlei Hinsicht ein Krisenjahr, das unsere Gesellschaft beispiellos herausgefordert hat. Die Folgen der Pandemie, des verheerenden Ukrainekrieges, der zweistelligen Inflation und der aus Abhängigkeiten resultierenden Energiekrise treffen alle Lebens- und Wirtschaftsbereiche.

Zeitenwende in der Baubranche - Konjunkturtreiber droht Krise
Leider erleben wir auch in der Baubranche eine Zeitenwende. Der langjährige Konjunkturtreiber droht selbst in die Krise zu rutschen. Es mangelte seit zwei Jahren an Material- und Fachkräften. Die Materialkosten explodierten. Nun gehen Aufträge und Bauaktivitäten dramatisch zurück, viele Wohnbauprojekte werden storniert, sodass der Ausblick auf das neue Jahr selbst Optimisten reichlich schwerfällt.

Umsatzrückgang von sieben Prozent erwartet
17 Spitzenverbände der Bau- und Immobilienbranche prognostizieren einen dramatischen Einbruch. Der Zentralverband des deutschen Baugewerbes geht von einem Umsatzrückgang im Bauhauptgewerbe 2023 von sieben Prozent aus.

Keine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt - Geywitz gescheitert
Schon der Rückblick auf die rasanten Veränderungen in den letzten Monaten hätte die in Verantwortung stehenden Politiker im Bund und in den Ländern nachdenklich stimmen müssen. Die Bundesregierung verspricht seit Jahren Entspannung auf dem Wohnungsmarkt, die trotz medial groß inszenierter Wohngipfel und utopischer Neubauziele nicht feststellbar ist. 400.000 Neubauwohnungen jährlich - das war ein zentrales Vorhaben der Ampelkoalition. Ende dieses Jahres räumte Bauministerin Klara Geywitz (SPD) ihr fulminantes Scheitern ein: Das völlig übertriebene Ziel ist im Neubausektor unerreichbar.

Wohnungsmangel wird sich weiter verschärfen
Wurden 2021 insgesamt 293.000 Wohneinheiten fertiggestellt, so werden es - auch wenn noch keine exakten Berechnungen vorliegen - im Jahr 2022 voraussichtlich über 30 Prozent weniger sein. Mit nur 200.000 Fertigstellungen wird gerechnet. Es ist allerhöchste Zeit, dass Geywitz und das Kabinett politisch gegensteuern, um die Ursachen wirksam zu bekämpfen. Die im Oktober im "Bündnis bezahlbarer Wohnraum" beschlossenen 190 Maßnahmen reichen dazu nicht aus. Handeln ist doppelt dringlich. Die Folgen treffen nicht nur das Baugewerbe, sondern vor allem die Bevölkerung, denn der Wohnungsmangel wird sich weiter verschärfen.

Immer weniger Deutsche können sich eine Immobilie leisten
Vervierfachte Hypothekenzinsen, stark gestiegene Baukosten und hohe Immobilienpreise führen dazu, dass sich immer weniger Deutsche eine eigene Wohnung oder ein Eigenheim leisten können. Hinzu kommt eine nie dagewesene Verunsicherung, weil es keine verlässliche Perspektive gibt, wie sich die Inflation und Energiekosten weiter entwickeln werden. Auch viele Projektentwickler und Finanzierer halten sich zurück. Allen ist klar: Bauen wird 2023 noch teuer.

Darlehensvergabe der Banken erheblich restriktiver
Derweil ist unübersehbar, dass das Finanzierungsvolumen bei Banken bereits eingebrochen ist. Private Immobiliendarlehen bilden mit 40 Prozent den größten Anteil in deren Kreditbüchern. Nach Jahren des Booms bereitet der Rückgang bei Baufinanzierungen den Banken Sorgen. Zudem ist die Darlehensvergabe der Banken erheblich restriktiver geworden. Ein höherer Eigenkapitaleinsatz ist nötig. Dies und gestiegene Bauzinsen schließen mittlerweile die überwiegende Mehrheit der Menschen vom Kauf einer Immobilie aus, so war kürzlich einer Studie des Analyseinstituts SWI Finance zu entnehmen. Auch die Flucht in längere Zinsbindungen gelingt nicht. Es überrascht nicht, dass trotzdem mehr als die Hälfte der 22.000 Befragten weiterhin Interesse an einem Immobilienerwerb haben. Auch beim größten Lebenstraum aller Deutschen gilt: Die Hoffnung stirbt bekanntlich zuletzt.

Was bedeutet diese Entwicklung für den Immobiliensektor?
Fassen wir es zunächst so zusammen: Wer ein Haus besitzt, darf sich unverändert über eine unvergleichlich sichere und langfristig im Wert steigende Geldanlage freuen. Die Inflationsrate zehrt am Bargeld, nicht am Eigenheim.
Im laufenden Jahr sind die Immobilienpreise nochmals kräftig gestiegen. Die DZ Bank rechnet Mitte November mit einem Anstieg von 7,5 bis 9,5 Prozent für Eigenheime und Eigentumswohnungen 2022. Mit dem Rückgang der Nachfrage wird der Anstieg der Immobilienpreise 2023 moderater ausfallen, mancherorts erstmals seit zwölf Jahren leicht sinken. So prognostiziert die DZ Bank für 2023 um vier bis sechs Prozent niedrigere Preise für Immobilien. Das häufig prophezeite Platzen einer Immobilienblase werden wir nicht erleben.

Langfristig werden Immobilienpreise weiter steigen.
Wie lässt sich die Wohnungsmisere lösen? Die Politik wird 2023 Antworten liefern müssen, denn die Knappheit an Wohnraum wird die Mieten weiter steigen lassen. Der verlangte höhere Klimaschutz in Gebäuden wird dazu seinen Teil beitragen, ohne dass sich die energetischen Sanierungen für Mieter rechnen.

Steigende Mieten locken Investoren
Zur Wahrheit gehört, steigende Mieten sind für Investoren verlockend. Mit höheren Mieten steigt wieder das derzeit erlahmte Interesse der Investoren, Kapital in neuen Wohnraum zu investieren. Hoffen wir, dass die Politik in dieser Situation nicht wieder nur von neuen Mietendeckeln träumt und immer neue Auflagen erlässt, sondern in Kommunen mehr Bauland ausgewiesen wird, Bauvorschriften bundesweit vereinheitlicht und vereinfacht werden, Baubehörden schneller arbeiten und der Fachkräftemangel bekämpft wird.